El valor del usufructo en supuestos especiales
Como sabemos desde que se produce la aceptación de herencia, en la que hayan concurrido usufructuarios (generalmente el padre o la madre de los herederos), al momento en que uno de los bienes inmuebles se venda pueden haber transcurrido varios años, ¿Tiene entonces el mismo valor ese usufructo?, ¿ como calcularlo?
El valor del usufructo en la venta de un inmueble.
En no pocas ocasiones, se procede a la venta de un bien heredado, en los que consta el usufructo vitalicio, generalmente dispuesto en testamento, a favor del cónyuge viudo, debiendo comparecer a la firma de la compraventa, tanto los nudos propietarios como el usufructuario, a fin de transmitir el pleno dominio del bien.
El caso que comentamos, parte de un bien inmueble ganancial, adquirido por aceptación de herencia su padre que fallece el día 05-02-2015, cuya valoración a modo de ejemplo, cifraremos en 120.000 €, se otorga un usufructo vitalicio a favor de su cónyuge nacida el 15-02-1943, en la que concurren dos hijos del causante como herederos, la firma de la escritura de la aceptación de herencia es de fecha 05-06-2019, y la venta de la vivienda se tiene prevista para el día 02-09-2019.
Este usufructo generado para su constitución se determina de acuerdo con las reglas contenidas en normativa fiscal afecta, que para supuestos como el que comentamos, se trataría de un usufructo vitalicio.
En este caso, el valor del usufructo vitalicio es igual al 70% del valor total de bien (en pleno dominio) (120.000 €) cuando el usufructuario tenga menos de 20 años, disminuyendo un 1% a medida que aumenta la edad, con el límite mínimo del 10%
La mejor fórmula para calcular el usufructo vitalicio es la siguiente:
LA REGLA DEL 89
Usufructo = 89 - edad (LA EDAD DEL USUFRUCTUARIO AL MOMENTO DE LA MUERTE DEL CAUSANTE). No podemos olvidar que el valor mínimo del usufructo vitalicio es el 10% del valor total del bien y el valor máximo es el 70%.
Por tanto, si el usufructuario/a, al momento de su constitución tiene mas de 80 años el valor mínimo será del 10%.
Según nuestro ejemplo, tenemos los siguientes DATOS:
VALOR DEL INMUEBLE: 120.000 / 60.000 tras la liquidación de gananciales, ya que se acepta la herencia de uno de los causantes de la sociedad de gananciales.
Al ser un bien ganancial procede su previa liquidación, por lo que corresponde a la usufructuaria el 50% del pleno dominio y el % de usufructo que a continuación veremos cómo se obtiene:
FECHA NACIMIENTO USUFRUCTUARA: 15-02-1943:
EN 2019 TIENE 76 AÑOS. FECHA ACEPTACION HERENCIA Y DE LA VENTA.
EN MOMENTO DE FALLECIMIENTO DEL CAUSANTE TENIA: 2014-1943= 71 AÑOS
Bien, siguiendo la regla del 89, el valor del usufructo quedaría configurado de la siguiente manera:
Valor usufructo= 89-71(años de la usufructuaria en el momento de la muerte del causante) =18%; el 18% del valor del bien que en este caso es la cantidad de 60.000 € (valor de la mitad del bien tras la liquidación de gananciales) que arroja la cantidad de 10.800 € de cuota usufructuaria.
Ahora bien, a la hora de formalizar la venta, el valor del usufructo puede verse alterado, como consecuencia de haber transcurrido varios años hasta su transmisión, y decimos el valor del usufructo, no el porcentaje de este que en realidad no varía, pero si puede estar sujeto a minoración en función de los años que haya dispuesto el usufructuario del mismo.
En este sentido, La Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, en su Art. 37.1 K dispone que;
"Cuando el titular de un derecho real de goce o disfrute sobre inmuebles efectúe su transmisión, o cuando se produzca su extinción, para el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial el importe real a que se refiere el artículo 35.1.a) de esta ley se minorará de forma proporcional al tiempo durante el cual el titular no hubiese percibido rendimientos del capital inmobiliario".
Y aunque el valor a declarar del usufructo puede ser el que libremente pacten las partes, en base al principio de autonomía de la voluntad, respetando los mínimos fiscales, y de comprobaciones de valor que siempre pueden quedar sujetos, si puede verse minorado este valor, en función de los años que disponga del bien.
En este caso el valor del usufructo para la venta debiera ser:
60.000 € valor de la aceptación de herenci
Valor usufructo en la venta en septiembre de 2019: aplicando la REGLA DEL 89, 89-76 (edad actual de la usufructuaria) = 13%, que será el valor del usufructo y, por tanto, los cálculos quedarían del siguiente modo
USUFRUCTO: 13% DE 60.000= 7.800 €
NUDA PROPIEDAD: 52.200 €
PLENO DOMINIO= USUFRUCTO (7.800) + NUDA PROPIEDAD (52.200) = 60.000 €