LA INSCRIPCION EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD EN SUPUESTOS ESPECIALES

29.08.2019

¿ Como puede acceder al Registro de la Propiedad la inscripción de una finca rustica, adquirida por herencia que nunca ha accedido con anterioridad al Registro de la Propiedad?

En innumerables ocasiones nos encontramos con escrituras de aceptación de herencia, o compraventas en documento público, donde se transmite un bien inmueble, generalmente rustico, donde solo constan los datos catastrales de la finca, al no haber accedido al Registro de la Propiedad para su inscripción, atendiendo al criterio potestativo de la misma, ya que no existe obligación por parte de los titulares dominicales de las fincas, de inscribir éstas en los registros de la propiedad, pero, sin duda alguna, la seguridad jurídica que conlleva la misma, y los beneficios de cara a una posible transmisión onerosa del bien, la hacen más que aconsejable.


                  La ley 13/2015, en el nuevo art 205 LH exige claramente DOS Títulos públicos traslativos (y no mera "acreditación fehaciente"): uno para la transmisión inmatriculadora y otro para la adquisición previa. Y que haya pasado al menos un año entre ambos.


                Uno de los métodos mas eficaces para poder llevar a cabo la misma, Tras la reforma de la Ley Hipotecaria de 2015 que afectó al artículo 205 de la Ley Hipotecaria, es por medio de la intervención notarial, siendo notario competente el que corresponda al distrito donde radique el bien, o limítrofe con el mismo, el instrumento adecuado para su formalización es por medio de ACTA DE NOTORIEDAD COMPLEMENTARIA DE TITULO PUBLICO.


Para ello deben realizarse una serie de gestiones previas, tales como:


  • la verificación catastral de la finca sea exacta a la que se describe en la escritura de aceptación de herencia, tanto en metros cuadrados como en su descripción descriptiva y grafica de la misma.
  • Obtención de certificación negativa registral de las fincas afectas al acta inmatricualdora.
  • Formalización del acta notarial. Que comienza con el acta de requerimiento donde el solicitante promueve el expediente.
  • A juicio del Notario, recabar la solicitud del Colegio Notarial que no se ha iniciado con respecto a la misma finca, ninguna otra acta de notoriedad complementaria de titulo público.
  • Publicación de edictos en el Ayuntamiento donde radique la finca a inmatricular.
  • Concurrencia de testigos que aseveren la titularidad de la finca por parte del solicitante, de ser necesario, a juicio del Notario.
  • Juicio de Notoriedad emitido por el Fedatario Público, donde se declare la suficiencia y, por consiguiente, se acceda a la declaración por notoriedad de la finca cuya inmatriculación se pretende, cerrando el Acta que será título inscribible en el Registro de la Propiedad correspondiente a la finca a inscribir.

           Ante este panorama, surge la cuestión de si cabe la posibilidad de que, mediante título público, no adquisitivo, sino meramente declarativo, se acredite el hecho y el momento de haberse producido una adquisición anterior. 

              Entendiendo que tal posibilidad resulta efectivamente admitida por la nueva redacción legal, de modo que, por ejemplo, cuando tal adquisición anterior se acredite mediante una sentencia declarativa del dominio en la que la autoridad judicial considere y declare probado el hecho y momento en que se produjo una adquisición anterior, la fecha declarada probada de esa adquisición anterior puede ser tomada como momento inicial del cómputo del año a que se refiere el artículo 205.

                En este sentido, la Resolución DGRN de 11 de junio de 2018, revoca la calificación registral que exigía que se precisase que la adquisición era anterior en un año al fallecimiento, declarando el Centro Directivo: "Según resulta también de la doctrina contenida, entre otras, en la Resolución de 1 de febrero de 2017, en el presente caso, podrá lograrse la inmatriculación pretendida bien por el procedimiento previsto en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria o bien complementado el título inmatriculador con acta de notoriedad autorizada conforme a las Ambos requisitos deben entenderse debidamente cumplidos en el título calificado ya que el notario ahora recurrente, por un lado, emitió el juicio de la previa adquisición, al indicar que «doña M. R. P. era tenida por dueña»; y, por otro, se refiere a la fecha de adquisición, ya que fija el momento temporal al indicar que tal extremo es notorio «desde hace más de un año», sin poder pretender la registradora una mayor determinación en la fecha de adquisición o la expresión concreta del título adquisitivo".